Lo que debe saber antes de construir

Comprar una parcela de agrado para construir una segunda vivienda, una casa para los hijos o cabañas destinadas al arriendo es un proyecto cada vez más atractivo. Sin embargo, antes de iniciar las obras surge una pregunta fundamental: ¿cuántas casas puedo construir legalmente en mi parcela en Chile?

La respuesta depende de varios factores: la ubicación del terreno, su situación urbanística, las normas aplicables, el destino de las construcciones y las autorizaciones que correspondan. No existe una regla general que permita afirmar que toda parcela puede tener dos, tres o más viviendas por el solo hecho de contar con determinada superficie.

1. ¿Qué dice la ley sobre construir varias casas en una parcela?

El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) regula las construcciones fuera de los límites urbanos. Como regla general, restringe las construcciones rurales, contemplando excepciones para aquellas necesarias para la explotación agrícola y para las viviendas del propietario y sus trabajadores, además de determinados proyectos habitacionales sujetos a requisitos especiales.

Por ello, construir una segunda casa en una parcela rural no debe considerarse automáticamente permitido ni prohibido. Es necesario examinar las características del proyecto y determinar si se encuentra comprendido en las hipótesis legales aplicables.

También debe revisarse el instrumento de planificación territorial correspondiente, las disposiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) y los antecedentes del inmueble ante la Dirección de Obras Municipales (DOM).

Debe recordar que los reglamentos internos de los loteos o condominos rurales son una ley para las partes y muchos de ellos señalan expresamente que solo se puede construir una casa y determinados materias.

2. ¿El SAG permite construir varias viviendas en una parcela de 5.000 m²?

El Decreto Ley Nº 3.516 regula la subdivisión de determinados predios rústicos y establece, como regla general, una superficie mínima de 0,5 hectáreas físicas para los lotes resultantes, es decir, 5.000 m².

Sin embargo, esta superficie mínima se refiere a la subdivisión del predio, no a un número máximo o mínimo de casas que puedan construirse dentro de él. Por tanto, que una parcela tenga 5.000 m² y cuente con certificación de subdivisión del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) no significa, por sí solo, que esté autorizada para desarrollar un conjunto de viviendas independientes.

La posibilidad de construir varias casas debe analizarse separadamente, considerando la normativa urbanística y las autorizaciones que correspondan.

3. ¿Qué papel cumple la Dirección de Obras Municipales?

La DOM de la comuna donde se encuentra la parcela cumple un papel esencial en la revisión de los permisos de edificación y del cumplimiento de la normativa urbanística.

Antes de construir una segunda vivienda, conviene verificar:

• Si el terreno se encuentra dentro o fuera del límite urbano.
• Si existe un instrumento de planificación territorial aplicable.
• Si el proyecto corresponde a viviendas del propietario y sus trabajadores o a otra modalidad de desarrollo.
• Si se requiere un informe favorable de organismos competentes o alguna autorización especial.
• Si el proyecto cumple las exigencias de edificación, accesibilidad, instalaciones sanitarias y demás normas aplicables.

Las exigencias concretas pueden variar según la ubicación y la naturaleza del proyecto.

4. ¿Qué dice el SII sobre las casas construidas en una parcela?

El Servicio de Impuestos Internos (SII) cumple funciones tributarias y de avalúo fiscal, no de autorización urbanística. La existencia de un rol de avalúo, la incorporación de una construcción al catastro o el pago de contribuciones no reemplazan el permiso de edificación ni legalizan por sí solos una obra ejecutada sin las autorizaciones exigibles.

Cuando se construye una obra nueva o una ampliación, el SII contempla trámites de tasación y, cuando corresponda, modificación o revisión del destino del bien raíz. Estas gestiones deben distinguirse de las exigencias municipales.

5. ¿Puedo construir cabañas para arrendar en mi parcela?

Este caso requiere especial cuidado. No es equivalente construir una vivienda para uso familiar que desarrollar varias cabañas destinadas al arriendo turístico o un proyecto de alojamiento.

El artículo 55 de la LGUC contempla reglas específicas para determinados proyectos rurales de turismo, equipamiento y otros usos, incluyendo supuestos que requieren informes favorables de las autoridades competentes. Por eso, antes de invertir en cabañas, es indispensable revisar la viabilidad urbanística del proyecto concreto.

Conclusión: antes de construir, verifique cuántas casas permite su parcela

La respuesta a cuántas casas puede construir en una parcela en Chile no depende únicamente de sus metros cuadrados. Depende de la normativa aplicable, del destino de las viviendas, de la ubicación del terreno y de las autorizaciones que correspondan.

Una revisión jurídica y urbanística previa permite reducir el riesgo de multas, paralización de obras y dificultades para regularizar o vender la propiedad.

¿Está pensando en construir una segunda casa o varias cabañas en su parcela? Antes de comenzar, solicite una revisión de los antecedentes del terreno y consulta la viabilidad del proyecto ante la Dirección de Obras Municipales correspondiente, o consulte nuestra asesoria legal inmobiliaria.

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